Valor de aquisição: é o valor de compra ou o valor patrimonial do imóvel à data de compra (o valor mais alto entre estes dois)

Encargos com a venda e despesas com a compra: correspondem a impostos pagos no momento da compra (IMT e Imposto de Selo), obras comprovadamente realizadas nos últimos 12 anos, comissão paga à agência imobiliária (IVA incluído) e o valor que pagou pelo certificado energético.

Coeficiente De Moeda: coeficientes de desvalorização da moeda a aplicar aos bens e direitos alienados em 2020, cujo valor de aquisição deva ser atualizado para efeitos do apuramento de mais-valias e menos-valias fiscais em sede de IRC e de IRS. Veja aqui o coeficiente correspondente ao seu caso.

 

Se esta equação tiver um resultado positivo, as mais valias aplicáveis serão a 50% desse resultado. No caso de residentes fiscais em Portugal, essa mais valia será tributada à sua taxa de IRS desse ano. 

Mais valias para residentes no estrangeiro?

No caso de não residentes a tributação será de 28% ou 35% se residente em offshore.

Como calcular mais valias de heranças?

Se o imóvel que vendeu era um imóvel herdado, o “montante de aquisição” a indicar é o valor patrimonial tributário que esse imóvel tinha na caderneta predial no ano em que foi herdado. No entanto, caso tenha herdado o imóvel em causa antes de 1 de Janeiro de 1989, independentemente da mais valia, não vai pagar imposto, apesar de ter que declarar na mesma a sua venda (neste caso no anexo G1). Ao montante de aquisição que indicar no IRS, o Fisco irá aplicar uma correção monetária que dependerá do ano da compra, para que o montante seja atualizado ao valor de hoje. 

Como calcular mais valias com reinvestimento?

Para calcular as mais valias com reinvestimento e beneficiar de uma possível isenção há que ter em conta o seguinte:

• O valor de venda, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição de:
  • um outro imóvel,
  • de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou
  • na ampliação ou melhoramento de outro imóvel
• O reivestimento seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data de venda;
• Seja manifestada a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo valor de reinvestimento na declaração de IRS respeitante ao ano de venda. 

Para beneficiar da isenção, após o reinvestimento, o imóvel comprado tem que passar a ser a sua habitação própria e permanente num prazo máximo de 12 meses, ou, 48 meses em caso de construção da própria habitação. 

Como conseguir a isenção na totalidade?

Para conseguir uma isenção total e não pagar o imposto sobre as mais valias, terá sempre que investir a totalidade do montante da venda menos o valor da amortização do crédito habitação do imóvel vendido. Ou seja, vende um imóvel por 200.000€ e amortiza o crédito de 100.000€ que tinha sobre o mesmo. Para conseguir a isenção total terá que investir 100.000€. Se por acaso não tinha um crédito para amortizar terá que investir os 200.000€ na sua totalidade. 

 

Faça o download do nosso ficheiro de Excel e calcule a mais mais valia aplicável ao seu caso.