Os 7 passos na compra e venda de um imóvel

Encontrou o comprador certo para o seu imóvel ou encontrou o imóvel certo para comprar?

Chegou a um acordo de negócio com o outro interveniente?

Saiba como continuar o processo de venda ou de compra de um imóvel após uma proposta aceite. Veremos como tudo funciona. 

Se é proprietário de um imóvel e teve uma proposta que aceitou todas as condições (ver o que é uma proposta de compra) ou se é o comprador e o proprietário aceitou a sua proposta, saiba quais os passos a seguir até à conclusão do negócio.

1.º — Proposta  

No nosso artigo “Como fazer uma proposta de compra para um imóvel” explicamos todos os aspetos que têm de estar refletidos numa proposta de compra. Se todas as condições do negócio estão acordadas entre ambas as partes, já se sabe se há lugar a um Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV), se sim, qual o valor de sinal, ou se o acordado é ir diretamente para a escritura de compra e venda do imóvel. Independentemente do acordado quanto a este aspeto, existem prazos a cumprir que também têm de estar espelhados na proposta e na sua aceitação. Esses prazos serão combinados entre ambas as partes nesta fase da proposta, tal como outras condições complementares (como, por exemplo, os equipamentos e mobílias incluídas no negócio ou se o comprador irá recorrer a financiamento). 

2.º — Análise de documentação do imóvel

Quer para elaborar o Contrato de Promessa de Compra e Venda, quer seja para agendamento da escritura, ou mesmo o processo de financiamento do comprador, existe uma quantidade de documentação necessária de vender o imóvel (ver artigo sobre “Qual a documentação necessária para vender um imóvel”). Documentos como caderneta predial e registo da conservatória têm que estar atualizados (com data de menos de 3 meses) no momento da celebração do Contrato de Promessa de Compra e Venda e, posteriormente no momento da escritura. Todos os restantes documentos deverão estar na sua posse. 

3.º — Elaboração e análise do Contrato de Promessa de Compra e Venda

O Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) deverá, obrigatoriamente, ser elaborado por um Advogado ou Solicitador com conhecimento para tal. Neste contrato, os Proprietários prometem vender o imóvel em questão, e, por sua vez, os Compradores prometem comprar, pelo valor acordado. Para além da identificação dos Proprietários e dos Compradores, neste contrato terá de estar identificado o imóvel em questão, com morada, número do artigo matricial, descrição e número do registo da conservatória, número e data da licença de utilização (caso o imóvel seja posterior a 1951), bem como o número de certificado energético (ver artigo sobre “O que é e para que serve o certificado energético”). Obviamente que neste documento, deverá estar ainda todas as condições do negócio, tais como o preço acordado, a forma de pagamento e o prazo para a escritura. Deverá ainda constar algumas cláusulas acerca do possível incumprimento de uma ou outra parte e quais as consequências desse incumprimento. Normalmente, em todo o resto que não esteja clarificado neste contrato, sobrepõe-se a lei geral de compra e venda de imóveis. 

Após a elaboração do contrato, ambas as partes devem ler, verificar que todo o documento reflete as suas intenções, o que estava acordado e então se se sentem confortáveis em assinar. Em caso de dúvida de alguma cláusula ou algum termo desconhecido, contrate um advogado ou recorra ao advogado da agência imobiliária para o esclarecer. 

4.º — Marcação da escritura

No CPCV ficou acordado qual das partes deverá agendar a escritura e como deve notificar a outra parte envolvida do negócio. Normalmente o acordado é que seja o Comprador a agendar, pois, os encargos com a escritura são da sua responsabilidade por lei, se não foi o seu caso, então questione o comprador se tem preferência de local, pois o preço da escritura varia de notário para notário. Caso o comprador esteja a recorrer a financiamento, é muito comum ser o banco a agendar a escritura e a pedir ao comprador para notificar os Proprietários do dia, local e hora da outorga. 

Independentemente de quem o faça, é necessário entregar toda a documentação do imóvel, identificação dos proprietários e dos compradores, bem como as condições do negócio. Poderá efetuá-lo em notários particulares, em casa pronta (notários da conservatória) ou nos próprios bancos. Recomendamos a verificar os preços e se efetuam todos os registos necessários após a escritura. 

5.º — Pedido de distrate

Se o Proprietário do imóvel tem ainda uma hipoteca ao banco, ou seja, recorreu a financiamento na sua compra ou posteriormente e deu como garantia o imóvel em questão, este deverá num prazo mínimo de 10 dias úteis, deslocar-se ao seu Banco e solicitar o distrate. Para isso, necessita de avisar o seu Banco do dia, local e hora da escritura. O Banco irá emitir um documento chamado Distrate e, um seu representante, levará o mesmo no momento da escritura para entregar ao notário, ao mesmo tempo, que recolherá o cheque bancário com o valor em dívida da hipoteca. 

6.º —  Emissão das guias de impostos

Quando compra um imóvel existem impostos que terá de pagar (ver artigo "Impostos a pagar na escritura"). Para conseguir fazer os pagamentos e efetuar a escritura, terá de ter as guias de impostos (do Imposto de Selo e do IMT). Existem notários que têm a emissão das guias de impostos como um serviço incluído no custo da escritura, no entanto, se não o tiverem ou se cobrarão um valor extra por esse serviço, os Compradores deverão deslocar-se à repartição de finanças da área do imóvel e pedir as guias de impostos. Estas guias têm uma referência multibanco e um prazo de pagamento de cerca de 24h. Ou seja, deverá ir requisitá-las no dia anterior à escritura. ~

7.º — Escritura

No dia, hora e local agendado para a outorga da escritura, os Proprietários e os Compradores deverão se apresentar com cartão de cidadão/passaporte e NIF, bem como toda a documentação original do imóvel. Será neste momento que os Compradores irão pagar os impostos (ver como se efetua o pagamento), bem como o valor em falta do pagamento do imóvel através de cheque bancário passado em nome do(s) proprietário(s). 

Como podemos ver, o processo de venda ou compra de um imóvel, requer vários passos e algum conhecimento, bem como disponibilidade para tratar destes. Poderá se tornar um processo stressante, sobretudo se não estiver familiarizado com estes procedimentos. O ideal será deixar todo este processo nas mãos de uma agência imobiliária que saberão lidar com estes processos de uma maneira rápida e sem preocupações para si. 

Agora que já sabe quais os passos para no processo de compra e venda de um imóvel, fale connosco para que o seu negócio corra tranquilamente.

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