Estudo de mercado imobiliário

O principal objetivo de um estudo de mercado imobiliário é determinar o valor de mercado do imóvel, ou seja, o presumível valor da transação entre um livre comprador e um livre vendedor, ambos tendo conhecimento de todos os fatos relevantes e sem agirem, em caso algum, sob pressão indevida ou desigualdade de circunstâncias.

Para tal, o mais comum é utilizar o método de comparação de mercado ou, também conhecido como, método comparativo. Este método baseia-se no princípio da substituição, ou seja, no fato de um comprador plenamente informado não estar disposto a pagar mais por um imóvel, do que o preço de aquisição de outro comparável e com semelhante utilidade.

O processo de avaliação, decorrente da utilização do método, baseia-se na recolha exaustiva de informação relativa a dados de mercado ou transações recentes, ocorridas na área de localização do património imobiliário a avaliar e/ou cujo tipo e características sejam comparáveis com o objeto em análise. Assim, o ato de estimar o valor de património imobiliário através do Método de Comparação de Mercado apresenta como ponto basilar a análise de transações de imóveis comparáveis, salvaguardando, no entanto, a possibilidade de existência de aspetos, que apesar de não desvirtuarem essa comparabilidade, se assumem como diferenciadores, em maior ou menor medida, obrigando, portanto à introdução de ajustamentos na análise.

Como resultado desta alargada análise de transações obtém-se um valor estimado que por um lado deve refletir as tendências do mercado, mas também de todas as suas características, cuja contribuição ao valor final deverá ser refletida de forma ponderada e ajustada, permitindo assim a determinação de um presumível valor de transação para o património imobiliário objeto da avaliação.

É muito comum os Vendedores de imóveis colocarem o preço do seu imóvel dentro de um certo valor que lhes convêm (ou porque é o que necessitam para pagar as suas dívidas, ou porque pretendem uma boa margem de lucro para outros investimentos), no entanto, e apesar de não se tratar de uma ciência exata, há que ter em conta vários critérios na atribuição de valores imobiliários. Alguns desses critérios são:

• Área geográfica em que está inserido o imóvel, bem como a envolvência;
• Período de tempo que pretende efetuar a transação;
• Características físicas do imóvel (tipo de construção, acabamentos, etc.);
• Idade/estado de conservação da fração e do prédio;
• Tempo em oferta no mercado de outros imóveis comparáveis e concorrentes;
• Transações e preços de oferta dos outros imóveis comparáveis e concorrentes;
• Tipologia e área do imóvel;
• Etc.

Pelo fato de se tratar de um mercado significativamente lato, mas cuja diversidade e individualidade de produtos não permite a criação de uma tabela de preços, a necessidade da existência de um profissional para a avaliação dos imóveis é evidente. Antes de colocar o seu imóvel à venda, contrate sempre um profissional do mercado imobiliário para a realização de um estudo de mercado e encontrar assim, o valor de mercado do seu imóvel.